Реальная стоимость объекта не всегда совпадает с заявленной ценой собственника, поэтому важно проводить профессиональную оценку офисной недвижимости через солидные независимые агентства. Кроме того, цена объектов недвижимости годичной давности может серьёзно отличаться от настоящих цен как в большую, так и в меньшую сторону, что важно тоже учитывать. Связаны такие колебания цен с нестабильной рыночной экономикой в стране.
Итог оценочных мероприятий может зависеть от целей использования офисного помещения, которое находится в собственности предприятия. Различают следующие виды задач, которые может ставить перед собой компания:
Купля продажа имущества;
Различные виды страхования;
Привлечение инвестиций;
Оформление займов;
Внедрение МСФО;
Оптимизация налогообложения.
Также при независимой оценке офисного помещения может быть взят во внимание предмет взноса в уставный капитал.
Стоимость офисной недвижимости на рынке, как и ее оценка может зависеть от большого количества факторов (критериев). Стоит выделить три основных фактора, из-за которых цена может как вырасти, так и серьезно понизиться:
Год постройки. Современные здания, реконструированные или построенные менее, чем 3 года назад, будут стоить существенно дороже более старых строений.
Местоположение. Большую роль играет инфраструктура, окружающая оцениваемую недвижимость. Наличие парковочных мест, больших удобных лифтов в здании, заключение договора с охранным предприятием и прочее современное оснащение значительно повышает стоимость.
Юридические документы. Только при наличии грамотно оформленных документов помещение будет высоко оценено. С документами, подтверждающими право собственности, объект получит более высокую оценку, нежели с документами о временном пользовании.
Оценка офисных зданий также зависит от конструктивных характеристик. Проводится проверка на соответствие строительным нормам, в том числе параметрам безопасности. Планировка и внутренняя отделка помещений оценивается исходя из целей использования недвижимости.
В зависимости от целей и задач оценщики различают три вида стоимости недвижимости: ликвидационная (за которую можно продать в кротчайшие сроки), рыночная (установленная в условиях конкуренции), инвестиционная (за которую можно купить для извлечения прибыли в будущем). К каждому объекту подбирается индивидуальный подход. Подход в оценке офиса может быть сравнительный, затратный или доходный. Чаще используется сравнительный подход, когда эксперты анализируют предложения на рынке и сравнивают цены по договорам купли-продажи оцениваемого объекта с похожими по характеристикам помещениями.
Для ускорения процесса, прежде чем вызывать оценщика, следует самостоятельно подготовить ряд документов:
Правоустанавливающие документы на земельный участок и офисную недвижимость, которая на этом участке находится.
Документы БТИ о техническом состоянии объекта.
Финансовая отчетность, справки о балансе, в том числе о коммунальных платежах и налогах.
Разрешение на перепланировку объекта, если таковая производилась.
Данные о наличии или отсутствии обременения у недвижимости.
Профессиональные оценщики должны изучить все документы, опросить заказчика и собственника, и только после этого приступать к оценочным мероприятиям объекта.
В первую очередь оценщик выезжает на объект, осматривает его, фотографирует, собирает необходимые данные, которые понадобятся в дальнейшей оценочной работе. Далее анализируется рыночная экономика с целью получения актуальной информации о стоимости недвижимости. Только после этого происходит подбор методов, подходов и составление отчета с независимой оценкой.
Готовый, грамотно составленный отчет предприятие сможет использовать в любых налоговых и финансовых делах, в том числе при судебных разбирательствах.
Компания «Системы оценки» предлагает свои услуги по профессиональной независимой оценке различных видов недвижимости. Наши специалисты предоставят не только итоговый отчет, но и проинформируют заказчика обо всех этапах проделанных работ. С нашим профессиональным отчётом можно взаимодействовать с любыми коммерческими и государственными структурами.
