Оценка ставки арендной платы

Что такое ставка арендной платы?

Планируя сдать в аренду любые объекты недвижимости – земельные участки, офисы, склады или производственные цеха, собственники или распорядители такого имущества могут заказать оценку ставки арендной платы, чтобы установить ее реальный размер в условиях рынка.

В результате работы независимой оценочной компании определяют ставку арендной платы, которая соответствует иным аналогичным предложениям рынка. Тогда арендатор будет уверен, что установленная на основании оценки ставка арендной платы, справедлива и выгодна для него.

Что содержится в отчете об оценке арендной платы?

Каждое оценочное заключение должно быть оформлено согласно разделу II ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденному Приказом МЭРТ РФ №254 от 20.06.2007 года. Отчет должен быть прошит, страницы пронумерованы, на документе должны стоять подписи лиц, проводивших оценку аренды, а также печать и подпись руководителя организации, выполняющей услуги.

В процессе работы над оценочным заключением о размере аренды независимый оценщик руководствуется такими принципами:

• существенность – все факторы, которые могут повлиять на стоимость аренды того или иного объекта должны быть учтены и указаны в отчете;
• обоснованность – необходимо привести подтверждение любых фактов, использованных в процессе составления оценочного заключения, а также полученных путем расчетов, если они оказывают существенное влияние на оценку размера аренды объекта;
• однозначность – в оценочном отчете вся информация должна быть приведена точно и внятно, чтобы не оставалось возможности для двоякого толкования результатов оценки;
• проверяемость – в своем заключении эксперт должен подробно расписать процесс выполнения оценки арендной платы с указанием источников информации и проводимых расчетов с тем, чтобы заказчик на основе этих данных мог самостоятельно провести расчеты и прийти к аналогичным выводам о размере аренды;
• достаточность – та информация, которая не используется непосредственно для выполнения промежуточных или итоговых расчетов оценки аренды, в оценочный отчет не включается, если иное не предусмотрена ФСО или стандартами и правилами оценочной компании, в которой работает независимый эксперт-оценщик.

Как проводится оценка арендной платы в компании «Системы оценки»?

Проведение мероприятий по оценке размера арендной платы объекта собственности состоит из нескольких стадий:

1. Изучение характеристик рассматриваемого объекта аренды. При этом оценщик проводит сбор значимой информации относительно объекта недвижимости, которая может иметь значение в процессе расчетов. При этом проводится не только визуальное исследование объекта, но и изучение технических данных, указанных в документах, представленных собственником имущества.

Все данные, которые могут потребоваться для оценки размера аренды, можно сгруппировать так:

• права собственности на тот или иной объект недвижимости и связанные с ними обязательства;
• географическое расположение объекта, наличие транспортной инфраструктуры;
• физическое состояние недвижимости;
• порядок эксплуатации объекта в текущее время.

2. Изучение состояния рынка и возможных факторов, которые напрямую или опосредованно оказывают влияние на размер аренды, актуальный на данный момент. В этот период работы оценщик производит детальный анализ предложений рынка и рассматривает все составляющие арендной платы, которые могут изменяться под влиянием внешних условий.

Информацию собирают по таким направлениям:

• влияние макроэкономических факторов на становление рыночной стоимости недвижимости;
• состояние социальной и экономической сферы в конкретном регионе;
• стабильность рынка, характер его развития, а также рыночное предложение размера арендной платы на объекты с аналогичными характеристиками;
• другие факторы, образующие актуальную цену аренды недвижимости, которые оценщик учитывал в процессе составления отчета об оценке.

3. Изучение способа наиболее эффективной эксплуатации объекта недвижимости. При этом учитывают имеющиеся ограничения и характеристики объекта, а также наиболее распространенные примеры его полезного применения. На основании полученных данных эксперт формулирует выводы о способах эффективной эксплуатации недвижимости.
4. Использование общепринятых стандартов оценки недвижимости, применяемых в международной практике – доходного, сравнительного и затратного. Эксперт-оценщик определяет, уместно ли применение таких стандартов для оценки аренды конкретного объекта недвижимости, и выполняет расчеты.
5. Сопоставление расчетов, выполненных стандартными методами, и определение реальной рыночной стоимости объекта недвижимости, передаваемого в аренду.
6. Указание реальной величины аренды недвижимого имущества.